بزرگنمايي:

فصل اقتصاد - جزئیات تازه‏‏‌ترین فهرست‏‏‌بهای دولتی تولید مسکن برای سال آینده نشان‌دهنده تعیین تعرفه نساز برای این بازار است. بررسی‏‏‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، فهرست‏‏‌بهایی که به عنوان هزینه ساخت مسکن در سال بعد برای ساختمان‏‏‌های مختلف، تعیین شده است، عملا نصف هزینه‏‏‌ای است که همین حالا، از سوی بساز و بفروش‌ها به عنوان هزینه ساخت مسکن در شهر تهران اعلام می‌شود.

جزئیات تازه‌‌‌ترین فهرست‌‌‌بهای دولتی تولید مسکن برای سال آینده نشان‌دهنده تعیین تعرفه نساز برای این بازار است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، فهرست‌‌‌بهایی که به تازگی به عنوان هزینه ساخت مسکن در سال بعد برای ساختمان‌‌‌های مختلف در طبقات متفاوت، تعیین شده است، عملا نصف هزینه‌‌‌ای است که همین حالا، از سوی بساز و بفروش‌ها به عنوان هزینه ساخت مسکن در شهر تهران اعلام می‌شود.
از دیدگاه آنها، تعرفه‌‌‌ای که از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت مسکن برای سال بعد تعیین شده است، عملا تعرفه نساز برای بازار ساخت‌وساز است؛ به این معنا که این تعرفه به جای آنکه منجر به ساخت‌وساز شود، عملا عاملی برای نساختن محسوب می‌شود. چرا که به طور کلی با واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز و هزینه‌‌‌های ساخت مسکن، فاصله محسوس دارد.
تعرفه 10 میلیونی برای ساخت 1402
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس جدیدترین فهرست‌‌‌بهای دولتی، هزینه ساخت مسکن برای سال 1402 به طور متوسط مترمربعی 10 میلیون تومان برآورد شده است. هر سال، در روزهای پایانی سال، دولت، فهرست بهای ساخت مسکن برای سال آینده را اعلام می‌کند. در این فهرست بها، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون احتساب قیمت زمین، بر مبنای تعداد طبقات ساختمان‌‌‌های احداثی، اعلام می‌شود. جزئیات فهرست‌‌‌بهایی که به تازگی به منظور برآورد و اعلام هزینه ساخت مسکن در سال 1402 منتشر شده است نشان می‌دهد، نه تنها هزینه ساخت هر مترمربع مسکن تعیین شده در این فهرست بها، نصف هزینه‌‌‌ای است که همین حالا یعنی در زمستان 1401، از سوی سازنده‌‌‌ها به عنوان بهای ساخت، اعلام می‌شود بلکه تورم ساخت که بر اساس فهرست بهای اعلامی برای سال بعد و فهرست بهای دولتی ساخت مسکن در سال‌جاری، محاسبه می‌شود نیز نصف تورمی است که سازنده‌‌‌ها اعلام می‌کنند. در این فهرست بها، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای سال 1402 معادل 10 میلیون تومان اعلام شده است این در حالی است که همین حالا سازنده‌‌‌ها متوسط هزینه ساخت مسکن در شهر تهران را به طور متوسط متر مربعی حول و حوش 20 میلیون تومان اعلام می‌کنند. برخی از سازنده‌‌‌ها در نیمه شمالی شهر تهران نیز به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هزینه ساخت هرمترمربع مسکن در شهر تهران به ازای هر مترمربع، بدون احتساب قیمت زمین، به بیش از 20 میلیون تومان رسیده است. این میزان بیش از دو برابر آن چیزی است که در فهرست بهای سال بعد برای ساخت مسکن تعیین شده است. از سوی دیگر مقایسه تورم ساخت بر اساس دو فهرست‌‌‌بهای دولتی ساخت مسکن در سال 1401 و1402 نشان می‌دهد، تورم ساخت از نگاه دولتی‌‌‌ها در بازار بالادست معاملات مسکن، حول و حوش 30‌درصد خواهد بود. اما ارقامی که سازنده‌‌‌ها در خصوص تورم ساخت مسکن برای سال آینده پیش‌بینی می‌کنند رقمی حول و حوش 40‌درصد است. با این حال، تورم ساخت‌وساز از نگاه سازنده‌‌‌ها در پایان امسال نسبت به مقطع زمانی ابتدای سال‌جاری، 66‌درصد است. در واقع در شرایطی که سازنده‌‌‌ها پیش‌بینی تورم 40 درصدی هزینه ساخت مسکن در سال آینده را مطرح می‌کنند و از سوی دیگر از تورم 66 درصدی هزینه ساخت در سال‌جاری خبر می‌دهند، تورم محاسبه شده برای بازار ساخت‌وساز 1402 در فهرست‌‌‌بهای جدید دولتی، حول و حوش 30‌درصد است.
انتشار فهرست‌‌‌بهای دولتی از هزینه ساخت مسکن برای سال 1402، مطابق با روال هر ساله، در حالی مصداق بارز قیمت‌گذاری برای این بازار است که این بازار تفاوت‌‌‌های اساسی و فاحش با سایر بازارهایی دارد که دولت و سیاستگذار اقدام به قیمت‌گذاری در آن می‌کند.
در واقع این نوع قیمت‌گذاری با قیمت‌گذاری سایر محصولات در بازار فرق دارد. در بازارهای دیگر مانند بازار خودرو، تولیدکننده‌‌‌ها وشرکت‌های سازنده، ملزم به رعایت نرخ‌های مصوب و تعیین شده از سوی سیاستگذار هستند اما در بازار مسکن به دلیل ماهیت خاص این بازار، این گونه نیست. در بازار ساخت‌وساز عملا سازنده‌‌‌ها نه الزامی برای رعایت این نرخ‌ها دارند و نه اساسا ماهیت بازار ساخت‌وساز به‌ویژه در شرایط تورمی به گونه‌‌‌ای است که سازنده‌‌‌ها بتوانند این نوع تعرفه‌‌‌ها را اعمال واجرا کنند. در سال‌های اخیر به‌ویژه از دو سال قبل به دلیل تورم شدید و مستمر در هزینه‌‌‌های ساخت، عملا هزینه و قیمت تمام شده ساخت مسکن برای بسیاری از سازنده‌‌‌ها غیرقابل پیش‌بینی شده است و عمده پروژه‌‌‌ها، در چند مرحله به دلیل برخورد با تورم، مشمول افزایش هزینه ساخت شده‌‌‌اند. در واقع عملا امکان تخمین هزینه تمام شده ساخت مسکن در ابتدای پروژه‌‌‌ها و شروع کار، برای سازنده‌‌‌ها غیرممکن و در خوش‌بینانه‌‌‌ترین حالت، دشوار شده است.بر اساس فهرست بهای دولتی مربوط به برآورد هزینه ساخت مسکن در سال بعد، متوسط هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای ساختمان‌‌‌های یک تا دو طبقه، معادل 8 میلیون و350‌هزار تومان، ساختمان‌‌‌های 3 تا 5 طبقه، معادل 9 میلیون و100‌هزار تومان، ساختمان‌‌‌های 6 تا 7 طبقه، 11 میلیون و700هزار تومان، 8 تا 10 طبقه، 13 میلیون و900‌هزار تومان، 11 تا 12 طبقه، 15 میلیون و900‌هزار تومان، 13 تا 15 طبقه، 18 میلیون و 600‌هزار تومان و 16 طبقه به بالا 23 میلیون و200‌هزار تومان اعلام شده است.
پیامد قیمت‌گذاری غیرواقعی
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات فهرست‌‌‌بهای جدید برآورد هزینه ساخت مسکن در سال 1402 در حالی نشان‌دهنده آن است که قیمت برآورد شده نه تنها به لحاظ هزینه‌‌‌ای بلکه از نظر تورم ساخت، معادل نیمی از وضعیت و شرایط واقعی است که انبوه‌‌‌سازان و سازنده‌‌‌های مسکن نیز این موضوع را تایید می‌کنند.
مجموع نظرات و دیدگاه‌‌‌های کارشناسی و همچنین بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این نوع قیمت‌گذاری غیرواقعی که با واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌وساز حتی در شرایط کنونی فاصله قابل‌توجهی دارد دست‌‌‌کم سه ضربه مهم به بازار مسکن وساخت‌وساز و در نهایت متقاضیان این بازار وارد می‌کند.
اولین ضربه یا پیامد مربوط به اثر قیمت‌گذاری غیرواقعی در کاهش کیفیت ساخت‌وسازها به واسطه ضعف نظارت‌‌‌های ساختمانی است. از آنجا که عمده‌‌‌ترین استفاده‌‌‌ای که از فهرست‌‌‌‌‌‌بهای دولتی برآورد هزینه ساخت، انجام می‌شود مربوط به تعیین تعرفه خدمات مهندسی یا تعیین دستمزد مهندسان ناظر ساختمانی است، برآورد غیرواقعی از هزینه ساخت به معنای تعیین دستمزد غیرواقعی برای مهندسان ناظر و ارائه‌دهنده‌‌‌های خدمات ساختمانی است. در واقع دستمزد مهندسان ناظر و تعرفه‌‌‌های مربوط به بهای ارائه خدمات ساختمانی بر اساس ضریبی از این فهرست‌‌‌بها تعیین می‌شود. دستمزد مهندسان ناظر حول و حوش 2‌درصد هزینه ساخت مسکن است که در این فهرست‌‌‌بها تعیین شده است. پیامد این وضعیت مشخص است. زمانی که هزینه ساخت مسکن غیرواقعی و نصف رقم هزینه ساخت در واقعیت تعیین می‌شود، دستمزد مهندسان ناظر هم در حقیقت نیمی از دستمزدی که باید به دلیل ارائه خدمات ساختمانی و حق نظارت ساختمانی به او پرداخت شود تعیین شده وپرداخت می‌شود. تعیین دستمزد غیرواقعی با اختلاف فاحش با واقعیت، در نهایت پیامدی جز بی‌‌‌انگیزگی مهندسان برای نظارت درست در همه مراحل ساخت از یکسو و در نتیجه کاهش کیفیت ساختمان‌‌‌ها از سوی دیگر نخواهد داشت. بسیاری از عدم‌نظارت‌‌‌ها یا نظارت‌‌‌های حداقلی و تخلفاتی که برخی از سازنده‌‌‌ها در نبود نظارت کافی مرتکب آن می‌‌‌شوند، ناشی از همین دستمزدهای غیرواقعی است. این در حالی است که همواره بر ضرورت واقعی‌‌‌سازی دستمزدها و تعرفه‌‌‌های ارائه خدمات مهندسی تاکید شده است و کارشناسان معتقدند لازم است با اصلاح نظام فعلی نظارت ساختمانی، امر نظارت به حرفه تمام وقت تبدیل شده تا ساختمان‌‌‌ها با کیفیت حداکثری ساخته شوند.
پیامد دوم تعیین قیمت‌های غیرواقعی در فهرست‌‌‌بهای دولتی برآورد هزینه ساخت مسکن، به ارائه سیگنال غلط به سازنده‌‌‌ها در خصوص تخمین قیمت تمام شده ساخت، در پروژه‌‌‌های آنها می‌‌‌انجامد. این موضوع به‌خصوص بساز وبفروش‌ها وسازنده‌‌‌های کم‌‌‌تجربه‌‌‌تر را در طول پروژه با مشکلات بسیاری مواجه کرده و می‌تواند یکی از عوامل مهم در افزایش عمق رکود ساختمانی، طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌‌‌ها، تاخیر و حتی توقف عملیات ساخت و تعطیلی کارگاه‌‌‌های ساختمانی در طول اجرای پروژه‌‌‌ها شود.
پیامد سوم، سیگنال دهی نادرست به پروژه‌‌‌‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی و سیاستگذار مسکن با برآوردهای غیرواقعی از هزینه ساخت‌وساز است. از آنجا که هم‌‌‌اکنون دولت، طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را در دست اجرا دارد و مبنای تعیین هزینه وقیمت پروژه‌‌‌ها در این طرح، فهرست‌‌‌بهاهای دولتی وضرایب تعدیلی است که در مقاطع زمانی مختلف از سوی دستگاه‌‌‌های دولتی اعلام و اعمال می‌شود، برآورد غیرواقعی از هزینه ساخت مسکن می‌تواند این پروژه‌‌‌ها را نیز با مشکل مواجه کند. این موضوع در نهایت می‌تواند به تشدید بحران ناپایداری هزینه ساخت، تاخیر در پروژه‌‌‌ها، برخورد پروژه با مشکل افزایش هزینه‌‌‌های غیرقابل پیش‌بینی، رکود ساخت مسکن و از دست رفتن قدرت خرید متقاضیان، منجر شود.
شاید ممکن است نهاد تعیین‌کننده قیمت، با تصور اینکه تعیین قیمت پایین‌‌‌تر از واقعیت بازار می‌تواند در مهار تورم بالا در بخش مسکن موثر باشد، اقدام به اعلام قیمت‌های غیرواقعی ساخت کند اما این اقدام در واقع نتیجه‌‌‌ای جز سیگنال‌‌‌دهی غلط به بازار و سایر پیامدهایی که به آن اشاره شد نخواهد داشت.
قیمت ساخت از دوربین سازنده‌‌‌ها و دولت
هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در یک ساختمان مسکونی معمولی 3 تا 5 طبقه در حالی در فهرست بهای دولتی مربوط به سال 1402، حول و حوش 10 میلیون تومان اعلام شده است که سازنده‌‌‌های شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هم‌‌‌اکنون کف هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در یک ساخت معمولی اما مقاوم، به محدوده 15 میلیون تومان در مناطق جنوبی شهر و 20 میلیون تومان در مناطق مصرفی نیمه شمالی رسیده است. این میزان در برخی از مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران حتی بیش از 20 میلیون تومان در روزهای پایانی سال اعلام می‌شود. این وضعیت به گفته سازنده‌‌‌ها نتیجه دست‌‌‌کم دو سال تورم شدید وبی‌‌‌سابقه در هزینه ساخت از ناحیه تورم زمین، دستمزدها و به‌ویژه مصالح ساختمانی است. طی یک‌سال گذشته متوسط هزینه تامین مصالح ساختمانی برای سازنده‌‌‌های شهر تهران حول و حوش 100‌درصد افزایش داشته است. سازنده‌‌‌ها همچنین به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند پیش‌بینی تورم 40درصدی برای هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای سال بعد را دارند در حالی که از دوربین دولتی‌‌‌ها، تورم ساخت در فهرست‌‌‌بهای جدید حول و حوش 30‌درصد محاسبه شده است.
یک نکته دیگر در این فهرست بها مربوط به افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن همزمان با افزایش طبقات در ساختمان‌‌‌های مرتفع است. در حالی که سازنده‌‌‌ها وانبوه‌‌‌سازان معتقدند میزان افزایش هزینه وبهای ساخت‌وساز (بدون احتساب قیمت زمین)، در ساختمان‌‌‌های بیش از 5 طبقه تا 10 طبقه حول و حوش 15‌درصد است اما در این فهرست بها هزینه ساخت مسکن در یک ساختمان 10 طبقه نسبت به ساختمان 6 طبقه حول و حوش 50‌درصد بیشتر تعیین شده است.این موضوع نیز یک نکته قابل تامل دیگر است که در این فهرست‌‌‌بها مشخص می‌شود؛ گمانه‌‌‌زنی‌‌‌ها حاکی است شاید علت تعیین این میزان اختلاف در ساخت واحدهای مسکونی بلندمرتبه، اعطای امتیاز ویژه به آن دسته از مهندسانی است که امر نظارت در ساختمان‌‌‌های حساس‌‌‌تر و بلندمرتبه را بر عهده می‌‌‌گیرند. به این معنا که با تعیین قیمت بالاتر به عنوان هزینه ساخت این واحدها، دستمزد مهندسان ناظر و ارائه دهندگان خدمات مهندسی آنها نیز افزایش یابد. هر چند این موضوع در حد یک گمان و حدس است و «دنیای‌اقتصاد» قطعیتی در ارتباط با اعلام آن ندارد.